Epsilon Archive for Student Projects

Abstract

The Swedish market for forest properties is on fire. The prices of forestland is increasing all over the country and in year 2015 record prices occurred in some parts of Sweden. A probable explanation is that forestland generates a relatively good yield from a stable investment. In addition, the interest rate is low which is facilitates for potential investors. It is predicted that 1,5 million hectares of forestland, with a value of approximately 77 billion SEK will change owner in the next five years.

The valuation of forest properties is a complex matter as they hold both monetary and non-monetary values. For example, the value depends on: standing volume, growth, geographic location, infrastructure, land consolidation, local capital density and recreational values. Previous studies have examined how both monetary and non-monetary values affect the prices of forest properties. However, there is a gap in the studies about factors affecting the price development from initial price to sale price. A possible explanation is the phenomenon underpricing which implies that brokers use an initial price below the estimated market value in order to attract many potential bidders. Hence, this phenomenon is investigated as one of the reasons for the potential differences between initial and sales prices.

The aim of this paper is to examine and explain potential differences between the initial and sale prices of pure forest properties in Sweden. Pure forest properties have neither arable land nor buildings. The aim is fulfilled by finding whether differences occur and how potential dif-ferences may be explained. A mixed methods design is used containing a quantitative part in-cluding data from the SLU Market Price database during the years 2011 to 2016. The data is reduced to 214 observations that is compiled and analyzed by a regression analysis. The study also contains a qualitative part where brokers are interviewed in order to aid the explanation of the quantitative results and to include another perspective to the study.

The findings display an average percentage difference between initial and sale prices in the Swedish market for pure forest properties of 8,1 percent. Neither the average percentage differences nor differences for the individual brokers indicates the use of underpricing. However, 21 percent of the properties sold in Sweden during the period have differences between initial and sale prices that may indicate underpricing. Further, 42 percent of the properties sold in Sweden have differences below 10 percent or no differences and 37 percent have differences between 10 and 25 percent. Capital density, county and the dummy variable “small property” are variables with a positive affect on the difference between initial price and sale price. Another variable affecting the difference positively is bidding neighbors. A variable that affects the difference between initial and sale price negatively is standing volume.

Den svenska marknaden för skogsfastigheter glöder. Priserna på skogsmark ökar i hela landet och i vissa delar av Sverige var priserna år 2015 rekordhöga. En trolig förklaring är att skogen ger en förhållandevis bra avkastning från en stabil investering samtidigt som räntan är låg. Det förutspås att 1,5 miljoner hektar skogsmark till ett värde av ungefär 77 miljoner kronor ska byta ägare inom de kommande fem åren.

Att värdera skogsfastigheter är komplext eftersom de har både monetära och icke-monetära värden. Dessa är exempelvis: virkesförråd, bonitet, geografisk position, infrastruktur, arronde-ring, kapitaltäthet på orten samt rekreationsvärden. Tidigare studier har behandlat både mone-tära och icke-monetära värdens påverkan på skogsfastigheters pris. Däremot finns det ett teo-retiskt gap i studier kring faktorer som påverkar skogsfastigheters prisutveckling från utgångspris till försäljningspris. En tänkbar orsak är exempelvis fenomenet lockprissättning som innebär att mäklaren sätter ett pris lägre än det förväntade försäljningsvärdet för att locka många potentiella köpare. Således ska detta fenomen undersökas som en av orsakerna till eventuella skillnader mellan utgångspris och försäljningspris.

Syftet med denna studie är att undersöka och förklara potentiella skillnader mellan försäljningspris och utgångspris på rena skogsfastigheter i Sverige. Rena skogsfastigheter har varken åkermark eller byggnader. Syftet uppfylls genom att utreda huruvida skillnader finns och därefter förklara hur de potentiella skillnaderna kan uppstå. En mixad metod används innehållande en kvantitativ del byggd på data ifrån databasen SLU Marknadspris under åren 2011 till 2016. Denna data reduceras till 214 observationer som sammanställs och analyseras genom en regressionsanalys. Studien innehåller även en kvalitativ del där mäklare har intervjuats för att ge ett ytterligare djup och en klarhet i såväl teoretiska frågor som utfall från den kvantitativa metoden.

Resultatet från denna studie visar en procentuell genomsnittlig skillnad mellan utgångspris och försäljningspris på 8,1 procent. Varken denna skillnad eller skillnaden för enskilda mäklare indikerar att lockprissättning förekommer. Däremot har 21 procent av fastigheterna sålda i Sverige under tidsperioden skillnader mellan utgångspris och försäljningspris som kan indikera lockprissättning. Vidare har 42 procent av de sålda fastigheterna skillnader under 10 procent eller inga skillnader samt 37 procent har skillnader mellan 10 och 25 procent. Kapitaltäthet, län och dummy-variabeln ”liten fastighet” har en positiv påverkan på skillnaden mellan utgångspris och försäljningspris. En annan variabel som påverkar skillnaden positivt är bjudande grannar. En variabel som har en negativ påverkan på skillnaden mellan utgångspris och försäljningspris är virkesförråd.