Epsilon Archive for Student Projects

Abstract

Sedan marknaden för lantbruksfastigheter avreglerades i början av 1990-talet så har priserna på skogsmark ökat kraftigt. Då priset på timmer och massaved inte ökat i samma takt råder år 2014 en situation där priset på en skogsfastighet är högre än dess avkastningsvärde. Detta gör frågor som rör skogsägarnas värdering inför köp av skogsmark högintressant.

Tidigare studier inom samma område har haft som mål att fastställa vilka faktorer som har en inverkan på fastighetspriset. Bonitet och produktiv skogsareal är två grundläggande faktorer som beskriver fastighetens karaktär. Ändå har det ibland visat sig svårt att hitta ett statistiskt samband mellan dem och fastighetspriset. Målet med detta arbete har varit att utreda om man kan erhålla ett statistiskt samband om man undersöker fastigheternas produktionsförmåga i m3sk/år istället för de två faktorerna var för sig.

Data från 1086 fastighetsförsäljningar analyserades med hjälp av regressionsanalys. Genom regressionsanalysen har en hedonisk prismodell skapats där priset för skogsmark är en funktion av virkesförrådet och virkesproducerande förmåga.

Resultatet visade att såväl produktionsförmågan som virkesförrådet hade ett statistiskt säkerställt samband med fastighetspriset för Götaland, Svealand och Sverige som helhet. För Norrland kunde enbart ett samband mellan fastighetspris och virkesförråd erhållas.

Slutsatsen är att skogsköpare i Götaland och Svealand värderar både det stående virkesförrådet och den virkesproducerande förmågan. Den skillnad som kan utläsas mellan Götaland och Svealand är att virkesförrådet väger tyngre i Götaland och det motsatta förhållandet gäller för Svealand. Detta kan bero på att fastighetsstorleken i Svealand är mindre och att marginalnyttan är avtagande för de icke monetära värdena per hektar. Samtidigt kan det antas finnas ett köparöverskott i Stockholmsområdet som innebär att icke monetära värden ökar denna region. Att enbart det stående virkesförrådet spelar roll för skogsmarkspriset i Norrland beror sannolikt på den långa omloppstiden.

The Swedish market for agricultural real estate was deregulated in the early 1990s, since then the prices of forest land has increased greatly.

The price of timber and pulpwood has not increased to the same degree, thus there is a situation where the price of a forest property is higher than its return value. This makes issues regarding forest buyers’ valuation of forest land of interest.

Previous studies in the same field have aimed to identify factors that have an impact on the property price. Site index and size are two fundamental factors that describe the forest land, yet it has proved difficult to find a statistically significant relationship between them and the property price. The aim for this paper has been to test if one can obtain a relationship by looking at the production capacity, measured in cubic meters of forest per year instead of the two factors separately.

In order to reach the goal of this paper, data from 1086 forest estate sales were examined by regression analysis. The analysis resulted in a hedonistic price model where the price of forest land is a function of the standing timber volume as well as the timber producing capability.

The results showed that the production capacity and the standing timber volume had a statistically significant relationship with the real estate price of Götaland (Southern Sweden), Svealand (Central Sweden) and Sweden as a whole. For Norrland (Northern Sweden) one could only obtain a relationship between property price and timber volume.

The implication is that forest buyers in Götaland and Svealand value the standing timber volume as well as the timber producing capacity. There is a difference between Götaland and Svealand where timber volume has a larger impact in Götaland and the opposite of for productive capacity. This is probably due to a surplus of buyers close to Stockholm and smaller property size in Svealand which interacts with a diminishing net marginal utility for non-monetary values per hectare. The reason that the standings timber volume is the only price predictor in Norrland is probably due to the long rotation periods.