Epsilon Archive for Student Projects

Abstract

Priset på skogsmark har under det senaste decenniet ökat kraftigt. Samtidigt har andra priser, som ligger till grund för kassaflöden på skogsfastigheter inte ökat i samma takt. Virkespriserna har varierat under de senaste tio åren med en pristopp under 2010-2011, priserna har sedan dess fallit tillbaka närmare 20 %. Bankernas femåriga låneränta har under samma period också varierat, från ca 7 % till dagens historiskt låga nivå runt 3,5 %. Förändringar i låneränta och virkespriser kan påverka likviditeten för skogsägare och därmed orsaka finansiella störningar för deras långivare.

Syftet med studien är att undersöka om ett urval skogsägare med fastigheter av varierande storlek och belåning kan komma att få likviditetsproblem inom en tioårsperiod och därmed orsaka finansiella risker för en tänkt långivare.

För att mäta likviditetströmmarna på olika skogsfastigheter har en modell konstruerats i Excel. Modellen simulerar likviditetsströmmar under en tioårsperiod på 20 fastigheter som är belånade i varierad grad. Inkomstsidan består av avverkningsintäkter från slutavverkning och gallring. Utgifterna i modellen härrör från plantering, röjning, samlade fasta utgifter samt avverkningskostnader, (vid simulerade slutavverkningar och gallringar).

Resultatet i grundanalysen visar att vid ”dagens nivå” om 3,5 % låneränta, 480 kr/m3fub timmerpris och 320 kr/m3fub massavedspris får 11 av de 20 studerade fastigheterna likviditetsbrist under tioårsperioden, om inget annat yttre kapital tillförs. Känslighetsanalysen indikerar att likviditeten på flertalet fastigheter är mycket känslig för både räntehöjningar och virkesprissänkningar. Ägare till belånade skogsfastigheter är exponerade mot både finansiell risk och rörelserisk. I fall där båda dessa risktyper är höga kan betydande ekonomiska konsekvenser uppkomma för låntagarna/skogsägarna och i förlängningen också för långivarna.

Slutsatsen utav resultatet är att markägare med hög belåningsgrad kan få svårt att finansiera sina utgifter med inkomster från skogen. Långivaren bör vara medveten och vaksam över eventuella likviditetsproblem som kan uppkomma i fall där skogsfastigheter är högt belånade. Att tyda informationen i skogsbruksplaner på ett korrekt sätt är av central betydelse för att göra en rimlig bedömning av fastigheters förmåga att genera positiva kassaflöden över tiden. Risken för en långivare kan vara betydande i de fall där skogsägaren inte har några andra väsentliga inkomster eller andra former av kapital vid sidan av skogsfastigheten. Skogstillståndet på skogsfastigheten i kombination med övriga inkomster är avgörande för att bedöma risken för långivaren.

The price of forestland has over the past decade increased markedly, at the same time as other values, which form the basis of cash flows on forest estates, hasn’t increased by the same rate. Timber prices have fluctuated over the past 10 years, with a price top in 2010-2011. Timber prices have since that time fallen nearly 20 %. Banks' five-year lending rate during the same period also varied from about 7 % down to the present historically low level around 3.5 %. Changes in the lending rate and timber prices may affect the liquidity for forest owners and cause financial disruption to their lenders.

The purpose of this study is to investigate whether a sample of forest estates with varying size and different loan rates may get liquidity problems during the next ten years and as a consequence cause financial risks for a notional lender.

To measure liquidity flows in different forest properties, a model was designed in Excel. The model simulates the cash flows over a ten year period for twenty different estates which are leveraged to varying degrees. Revenue side consists of logging revenues from final felling and thinning. The costs of the model are derived from planting, cleaning, overall fixed costs as well as harvesting costs associated with simulated final felling and thinning.

The results of the initial analysis, at "current level" for loan rate and timber prices shows that 11 of the 20 studied forest properties get liquidity shortage during the 10-year period, if no external capital is to be supplied. The sensitivity analysis indicates that the liquidity of most estates is very sensitive to both increases of interest rate and timber-price reductions. The owner of the mortgaged forest properties are exposed to both financial risk and operating risk. In cases where both types of risk are high, significant financial implications arise for borrowers/ owners and, in extension, for lenders.

The conclusion from the results is that landowners with high leverage may find it difficult to cover costs by revenues from the forest. The lender should be aware and vigilant of any liquidity problems that may arise in cases where forest land is highly leveraged. Ability to decipher the correct information in forest management plans is crucial in order to make a reasonable estimate of the estates generation of cash flows over time. The risk for a lender may be significant in cases where the landowner has no other significant income alongside forest property. The condition of forest land is a critical quality to assess the risk for the lender.