Epsilon Archive for Student Projects

Abstract

Att värdera skogsfastigheter är en komplex process då ingen fastighet är en exakt kopia av en annan. För att nivålägga ett marknadsvärde används nuvärdesberäkningar baserade på skogens nuvarande utseende samt dess framtida tillväxt. Intäkterna som skogen kommer att generera, har historiskt sett, relativt väl speglat fastighetspriserna. Sedan mitten av 1990-talet har dock den här korrelationen förändrats, då fastighetspriserna stigit mer än vad inkomsterna från produktionen gjort. Det finns antagligen flera faktorer som bidragit till utvecklingen, vilket gör det svårt att säga exakt vad som orsakat den här förändringen. En vanlig förklaring är att marknaden börjat betala för fler värden än bara de virkesmässiga, t.ex. rekreation. Det skulle därigenom sägas att de ickemonetära värdena blivit monetära.

Genom att inte veta marknadens exakta värderingar, blir det svårt att nivålägga ett marknadsvärde som speglar marknadens preferenser. Som det är nu, är det upp till värderaren att nivålägga värdet utifrån tidigare erfarenheter från marknaden.

Den vanligaste styrparametern för att nivålägga värdet är justeringar av diskonteringsräntan. I det här arbetet har den använda diskonteringsräntan räknats ut för 20 st. nysålda fastigheter. Med diskonteringsräntorna som beroende variabler, kördes regressionsanalyser för att hitta faktorer som visar marknadens preferenser. Syftet är att använda de härledda värdena för de olika variablerna, till att skapa en modell för att nivålägga diskonteringsräntan på ett mer objektivt sätt i BM-win.

Medeldiskonteringsräntan i området hamnade på 2,38 % och de enskilda faktorerna som visade störst påverkan på diskonteringsräntan var andelen löv (P-värde: 0,016) och virkesförrådet/ha (P-värde: 0,037). Diskonteringsräntan sjönk vid ökad andel löv samt ökat virkesförråd.

Valuation of forest properties is a complex process because no property is a replica of another. To set a market value, calculation of the net present value is used based on the forests current appearance and its future growth. The revenue that the forest's production generates has relatively well been reflected to the property prices over the last decades. Since the mid-90s, this correlation has changed, as property prices have raised more than the revenue from the production has done. There are probably several factors that contributed to the development and it is difficult to say exactly what has caused this differentiation. A common explanation is that the market started to pay for more values then just the timber-related values. You can therefore say that the non monetary values have become monetary.

Since we don´t know exactly how the market values differ from the benefits, it becomes difficult to set a market value that reflects market preferences. Today it’s up to each valuer to set a value based on previous experience from the market. The calculated value can be used as a support to see what the forests approximately are worth in a sale.

In Beståndsmetoden and its software BM-win, there are several ways to correct the price to fit the market. Of the different possibilities, the discount rate is the most common parameter to adjust and therefore the one that this study has focused on. In this study, the discount rate has been calculated for 20 newly sold properties. With the discount rate as a dependent variable, regression analysis was run to find factors that influence the market's preferences.

The aim is to use the derived values for the various factors, and to create a model to set the discount rate level in a more objective way in BM-win.

The average discount rate in the area was 2.38% and the factors that showed the highest level of significance was the proportion of hardwoods (P-value: 0,016) and growing stock / ha (P-value: 0,037). The discount rate decreased with increasing proportion of hardwoods and stem volume.