Epsilon Archive for Student Projects

Abstract

Skogen har sedan årtusenden tillbaka nyttjats av människan för sitt leverne. Allteftersom möjligheten att äga egen skog och att skogens ekonomiska betydelse har ökat har värderingen av skog förändrats. Avkastningsberäkning har länge legat till grund för värdering av skog, men idag räcker inte detta för att uppskatta marknadsvärdet på skogsfastigheter. Det är tydligt att det är fler bakomliggande faktorer än den skogliga avkastningen som spelar roll för prisbildningen.

Huvudsyftet med denna studie var att öka kunskapen om prisbildningen på skogsfastigheter samt att undersöka och eventuellt utveckla värderingsgrunder. Detta har gjorts genom att undersöka några utvalda faktorers påverkan på markvärdet, en av marknadsvärdets komponenter. De egenskaper som undersöks är fastigheters storlek, form, ägosplittring som beskrivs genom antal ingående skiften, bonitet och den kapitaltäthet som råder i området fastigheten är belägen i, med avseende på medelinkomst, population och av stånd till närbelägen ort.

De använda teoretiska och analytiska ramverk som använts är Rosens (1974) hedoniska prismodell där regressionsanalys använts som statistisk analysverktyg. Utifrån regressionen har en statistisks modell för markvärdet genreretas samt implicita priser som beskriver den marginella betalningsviljan för respektive egenskap.

Studien resulterade i två prismodeller, en modell för sydligt belägna fastigheter och en modell för nordligt belägna fastigheter, där markvärdet per hektar beskrivs som en funktion av kapitaltäthet, storlek och ägosplittring. Resultatet visar att kapitaltätheten har positiv inverkan på markvärdet, en faktor som beskriver befolkningskoncentration och betalningsförmåga i ett område. Ägosplittring och storleken visar sig påverka markvärdet per ha negativt, där påverkan av storlek visar sig var större i de norra delarna av landet. Egenskaperna bonitet och fastighetens form exkluderades ur modellen då dessa inte visade på tydliga samband med markvärdet. Detta kan tolkas som att vissa egenskaper hos en fastighet har ringa betydelse för prisbildningen, men orsakerna till brist på samband kan även bero på använda metoder för databehandling, valet modeller och definitionen av de variabler som beskrev dessa egenskaper.

For thousands of years the forest has been used as a resource by humanity. As the economic value of forest land has increased and private ownership has become more common, the value of forest land has changed. Previous ways of measuring such as profit valuation has long been used for estimating forest land value, but nowadays these methods are not sufficient enough to provide a reasonable estimate of the market prices of forest estates.

The main objective of this study was to increase the knowledge about pricing of forest estates and to examine and develop adequate bases of valuation for estimating of forest land value. A number of variables, representing characteristics of forest estates were studied to investigate their influence on the land value; size, shape, fragmentation, site productivity and the capital density, with respect to average income, population and distance to nearby town..

The theoretical and analytic framework used in this study is Rosen´s (1974) hedonic pricing model where regression analysis is employed as statistical method. Based on the results from the regression analysis, implicit prices for each characteristic were generated.

The study resulted in two statistical models, one model for the southern located properties and one model for northern located properties, where land value per hectare is described as a function of capital density, size and fragmentation. The result shows that index of capital density has a positive impact on land value, a variable that describes the population and capital concentration in an area. Fragmentation and size of a property influence the land value per hectare negatively, were the influence of size is found to be greater in the northern parts of the country. The remaining characteristics, shape and site productivity do not seem to affect the pricing of forest estates regarding the statistical model. This implies that certain characteristics of a property may have little significance for the pricing of properties, but the lack of influence may also be explained by the methods that have been used for the analysis and the definitions of variables that have been used to describe characteristics.