Epsilon Archive for Student Projects

Abstract

Marknadsvärdet på skog skiljer sig ofta från avkastningsvärdet vilket motiverar framtagandet av ytterligare objektiva värderingsverktyg. Detta kandidatarbete undersökte prispåverkande faktorer för skogsfastigheter i norra Sverige genom att tillämpa hedonisk pristeori på 465 fastighetsförsäljningar genom regressionsanalys med bakstegseliminering. Tre hedoniska prismodeller skapades för att undersöka vad som påverkar den totala köpeskillingen, kronor per hektar samt kronor per kubik. Resultatet visar att den totala köpeskillingen förklaras av produktiv skogsareal, virkesförråd per hektar, bonitet och en interaktionseffekt mellan skogsareal och bonitet vilket gav en förklaringsgrad på 92,3% och ett relativt RMSE om 51%. Hektarspriset förklaras av den naturliga logaritmen av produktiv skogsareal, virkesförrådet per hektar, andelen avverkningsbar volym, andelen lövvirke, boniteten och invånare per kvadratkilometer med en förklaringsgrad på 71,6% och relativt RMSE om 24%. Kubikmeterpriset förklaras av den naturliga logaritmen av produktiv skogsareal, virkesförrådet per hektar, andelen ungskog, andelen lövvirke, boniteten och invånare per kvadratkilometer med en förklaringsgrad på 34,8% och relativt RMSE om 23%. Det visar att fastighetspriset till stor del drivs av fastighetens skogliga egenskaper där produktiv skogsareal, virkesförråd per hektar och bonitet var signifikanta i alla tre modeller. Det visar också att icke virkesrelaterade faktorer påverkar fastighetspriset då befolkningstäthet var signifikant för hektarspriset och kubikmeterpriset.

The market value of forest land often differs from its yield value, which motivates the development of additional objective valuation tools. This thesis examined price influencing factors for forest properties in northern Sweden by applying hedonic pricing theory to 465 property transactions through regression analysis with backwards elimination. Three hedonic price models were made to examine what factors affect the total purchase price, price per hectare and price per cubic meter. The result shows that the total purchase price is explained by productive forest area, standing timber volume per hectare, site productivity and an interaction effect between forest area and site productivity, resulting in an explanatory power of 92,3% and a relative RMSE of 55%. The price per hectare was explained by the natural logarithm of productive forest area, standing timber volume per hectare, the share of harvestable volume, the share of deciduous timber, site productivity and population density, with an explanatory power of 71,6% and a relative RMSE of 26%. The price per cubic meter was explained by the natural logarithm of productive forest area, standing timber volume per hectare, the share of young forest, the share of deciduous timber, site productivity and population density, with an explanatory power of 34,8% and a relative RMSE of 25%. The findings indicate that forest property prices are largely driven by the forest related characteristics of the property, where productive forest area, standing timber per hectare and site productivity were significant in all three models. The results also demonstrate that non-timber related factors affect property prices, as population density was significant for both the price per hectare and the price per cubic meter.