Epsilon Archive for Student Projects

Abstract

Since the early 1990s interest rates have been decreasing, which has led to lowered yield on traditional secure financial assets as bonds. It has resulted in a flow of capital in the financial market towards alternative investments in the search for yield beyond the stock market. The forest asset has traditionally been desirable in a portfolio for the diversification aspect associated with the unique characteristic of the biological growth being uncorrelated to the financial markets. However, the interest in forestland investments has become more diverse through the monetization of non-timber values. In Sweden, the price of forestland available for purchase by juridical persons has increased rapidly since the abolishment of the price regulation in the early 1990s. This study aims to identify forest owner categories of commercial forest investors within the Swedish forestland property market.

The thesis used a multiple case study design conducted through a mixed-method data collection combining quantitative and qualitative data. The quantitative part consisted of a total survey from secondary data of the last 20 years' transactions of forestland from juridical persons. It was followed by a landowner classification which constructed owner categories present on the Swedish property market of forestland. The quantitative analysis was followed by a qualitative part, using semi-structured interviews to understand the owner categories objectives and perception of risk and opportunities with forestland ownership. The data analysis method used was theoretical interpretation and the applied theories were the net present value (NPV), Capital Asset Pricing Model (CAPM), Vertical Integration (VI), taxes, and types of risks in forestry.

The results from the quantitative part derived nine owner categories from the secondary data, where six of the categories were related to forestry land use. The qualitative analysis indicated that the different owner categories have various objectives of acquiring forestland. Forestland was primarily seen as a financial asset and as a strategic resource for the industries. Taxes were not found to be a significant reason to invest in forestland for any owner category. The owner categories have in common that they are positive towards increasing their holdings. The main perceived risk among the owner categories was associated with the legislature, reputational and physical risks. The legislature and reputational risks are mainly connected to the uncertainty of prerequisites of the silviculture related to policy interventions.

The contribution of this thesis consisted of constructing a classification of forestland acquirers in the Swedish property market of forestland. Furthermore, it identified different owner categories objectives associated with forestland ownership and the category's perceived risk and opportunities.

Under de senaste decennierna har marknadsräntorna sjunkit, vilket har lett till sänkt avkastning på traditionellt säkra finansiella tillgångar som obligationer. Det har resulterat i ett flöde av kapital på den finansiella marknaden mot alternativa investeringar i sökandet efter avkastning bortom aktiemarknaden. Skog som tillgångsslag har traditionellt varit önskvärd i en portfölj för dess diversifieringsaspekt associerad med den unika egenskapen i skogens biologiska tillväxt. Under det senaste decenniet har intresset i skogsmark vidgats genom en sakta monetärisering av icke virkesrelaterade värden. I Sverige har priset på skogsmark som kan köpas av juridiska personer ökat snabbt under de senaste decennierna. Denna studien syftar till att identifiera kategorier av kommersiella skogsinvesterare inom den svenska skogsfastighetsmarknaden.

Studien använde en fallstudiedesign utförd genom en datainsamling med en ”mixed-metod” som kombinerar kvantitativa och kvalitativa data. Den kvantitativa totala undersökningen innefattade sekundärdata i form av transaktioner av skogsmark de senaste 20 åren som även användes som grund för att konstruera ägarkategorier som finns på den svenska skogsfastighetsmarknaden. Det följdes av en kvalitativ del, som använde semistrukturerade intervjuer för att förstå ägarkategoriernas mål och uppfattning om risker och möjligheter med skogsägande. Den använda dataanalysmetoden var teoretisk tolkning, de använda teorierna var nettonuvärdesmetoden (NPV), Capital Asset Pricing Model (CAPM), Vertical Integration (VI), skatter och typrisker för skog som tillgång.

Resultatet från den kvantitativa delen skapade nio ägarkategorier från sekundärdata, där sex av ägarkategorierna var relaterade till skogsbruk som markanvändning. Följande kvalitativa del indikerade att de olika ägarkategorierna har flertalet olika mål att förvärva skogsmark. Innehav av skogsmark sågs som en finansiell tillgång och en strategisk resurs for industriföretagen, skatter visade sig inte vara en betydande anledning till att investera i skogsmark för någon ägarkategori. Gemensamt för de studerade ägarkategorierna i den här fallstudien var att alla dessa är positiva till att öka sina skogsinnehav. Den huvudsakliga upplevda risken för ägarkategorierna är förknippad med lagstiftningsrisker, opinions- och fysiska risker. Lagstiftnings- och opinionsrisker är främst kopplade till osäkerheten om skogsbrukets förutsättningar relaterade till politiska beslut.

Bidraget från denna studie var en ägarklassificering på förvärv av skogsmark på den svenska skogsfastighetsmarknaden. Studien bidrog även till att förklara olika mål för ägarkategorier förknippade med deras skogsägande tillsammans med olika kategoriers upplevda risker och möjligheter med ägande av skogsmark.